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噪音侵擾難緩解 不宜租住可解約


發布時間:2018-01-25 14:13:46

法制日報記者 孫安清

    法制日報通訊員 胡科剛 馬德健

    隨著城市人口的增加,居住場所越來越緊密,住房周邊的噪音日益成為困擾市民生活的問題之一。因噪音問題引發的民事案件逐年攀升,那么,對于租住他人房屋的租戶,受到噪音困擾時能否向房東主張權利?近日,山東省日照市中級人民法院的一紙判決,對此類問題給出了肯定的答案。

    2016年8月份,孫某與李某通過中介簽訂《房屋租賃合同》,約定孫某從李某處承租位于日照市東港區某住宅小區的樓房一處,租期自2016年8月份至2018年8月份,合同簽訂時一次性支付兩年的租賃費兩萬元。其中合同第6條約定,合同期間雙方不得隨意終止合同,確有原因應提前一個月通知對方,并賠償對方一個月的房租。孫某租住房屋后,因鄰居噪音問題,向房屋中介及李某反映并多次向當地公安機關進行舉報。公安機關曾到現場給予協調,告知周圍鄰居不要影響他人休息。后因噪音問題未得到切實解決,孫某起訴要求解除租賃合同、退還房款。李某拒絕解除合同,其認為孫某應向制造噪音的案外第三方主張權利。

    法院一審后認為,孫某不能證明因李某行為導致出租屋無法正常使用,故對孫某解約退款的訴訟請求不予支持。孫某不服,提起上訴。

    日照中院二審后認為,根據我國合同法第二百一十六條規定,出租人應當按照約定將租賃物交付承租人,并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。據此,出租人對承租人負有兩項合同義務,一是如約交付租賃物,二是對租賃物的瑕疵擔保義務。租賃物的瑕疵擔保義務既包括權利瑕疵擔保義務,確保出租人對租賃物具有合法處分權,避免被他人追索權利;也包括物的瑕疵擔保義務,確保租賃物具備相應的使用價值。

    本案中,李某作為出租方在交付房屋后,應確保房屋適宜日常居住。在通常情況下,適宜居住的房屋應是主體牢固可靠、基本生活設施齊全、達到一定的密閉性以及周邊環境較為和諧的狀態,以保障居住者能夠獲得一個適合身心健康的生活環境。涉案出租屋周邊的噪音問題一直未能得到切實解決,影響到承租人的正常休息,該租賃房屋未達到適宜日常居住的要求。

    噪音雖系第三方原因造成,但根據合同法第一百二十一條關于“當事人一方因第三人原因造成違約的,應當向對方承擔違約責任,當事人一方和第三人之間的糾紛,依照法律規定或者約定解決”的規定,李某對孫某仍負有保證租賃物正常使用的義務,至于李某與第三方之間的糾紛可另行處理。

    因此,由于李某未能完成其租賃物的瑕疵擔保義務,作為出租方不能提供適宜居住的房屋,導致合同目的無法實現,應解除租賃合同,退還房款。二審法院終審后,支持了孫某的訴訟請求。

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